“วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อตั้งราคาขาย แบบง่าย ๆ”

“วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อตั้งราคาขาย แบบง่าย ๆ”

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อตั้งราคาขาย แบบง่าย ๆ

เมื่อใดก็ตามเจ้าของทรัพย์ต้องการขายทรัพย์สิน ประเภทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด ตึกแถว หรือ อาคารพาณิชย์นั้น จำเป็นต้องมีการตีค่าราคาทรัพย์สิน หรือประเมินค่าทรัพย์สินนั้นๆ เพื่อจะได้ ตั้งราคาขายที่ถูกต้องเหมาะสม
——————————–

การประเมินค่าทรัพย์สิน มีวิธีคิดเบื้องต้น ดังนี้

1. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

สำหรับที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง หลักการคือ ให้คิดรวม มูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง ตามขั้นตอนดังนี้

2.1 การประมาณการต้นทุนในการสร้างสิ่งปลูกสร้างทดแทนตามราคาปัจจุบัน

2.2 แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี)

2.3 บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

ตัวอย่างเช่น ต้องการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เป็นบ้านจำนวน 1 หลัง ขนาด 100 ตารางวา

วิธีวิเคราะห์มูลค่าบ้าน โดยทั่วไปจะสมมุติให้บ้านมีอายุขัย 50 ปี

บ้านอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้าน

หักค่าเสื่อม ปีละ 2% รวม 10 ปี ค่าเสื่อมรวม 20%

ดังนั้นปัจจุบันบ้านมีมูลค่าตามสภาพ 8 ล้าน

  • สำหรับที่ดินจำนวน 100 ตารางวา ราคาขายตารางวาละ 50,000 บาท ดังนั้นมูลค่าที่ดินมีค่า 5 ล้านบาท
  • มูลค่าบ้าน+มูลค่าที่ดิน คือ 8 ล้าน + 5 ล้าน = 13 ล้านบาท

วิธีวิเคราะห์มูลค่าแบบเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach) เป็นวิธีที่ง่ายที่สุด ได้รับความนิยมว่า ชัดเจนและดีที่สุด

โดยวิธีคิดคือ “มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้” ดำเนินตามขั้นตอนดังนี้

2.1 ให้เริ่มหาทรัพย์สินที่มีการประกาศซื้อ หรือ ประกาศขาย ในบริเวณทำเลใกล้เคียงกัน มาศึกษาเปรียเทียบว่ามีลักษณะคล้ายคลึงหรือต่างจากทรัพย์สินที่ต้องการประเมินอย่างไรบ้าง

2.2 ให้ตรวจสอบ และวิเคราะห์เพื่อคัดเลือกทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงกันมากที่สุด โดยระบุเงื่อนไขในการเปรียบเทียบ เช่น

  • ขนาดและคุณภาพ อายุ ความแข็งแรง ของสิ่งปลูกสร้าง
  • ขนาด รูปแปลง และการเข้าถึงที่ดิน ความสะดวกสบายในการเดินทาง

2.3 วิเคราะห์เปรียบเทียบเพื่อสรุปหามูลค่าที่เหมาะสม

สิ่งสำคัญสำหรับการ วิธีวิเคราะห์มูลค่าแบบเปรียบเทียบตลาดคือ

  • ผู้ประเมินต้องเสาะหาข้อมูลให้มากเพียงพอและมีความละเอียดรอบคอบในทุกข่ั้นตอน
  • นอกจากการหาข้อมูลที่ประกาศขายแล้ว จะต้องมีข้อมูลที่มีการซื้อขายจริงด้วย

กรณีบ้านพร้อมที่ดิน ที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แนะนำให้ใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดจะเหมาะสมและใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากกว่า เพราะในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ จะทำให้ราคาทรัพย์สินตกต่ำไปด้วย แต่ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง ทำให้ต้นทุนที่ใช้วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน จะสูงกว่าวิธีการวิเคราะห์มูลค่าแบบเปรียบเทียบราคาตลาด

ด้วยความตระหนักรู้ ความเข้าใจ ความเห็นใจ ว่าเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการขาย เช่า บ้าน ที่ดิน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์

มีข้อจำกัดในด้านต่างๆ เช่น

การวิเคราะห์การประเมินราคาทรัพย์สิน การลงทุนทำสื่อโฆษณา การวางแผนทำตลาดเพื่อการขาย

ทักษะความชำนาญเฉพาะทางในการเจรจาต่อรอง การจัดเตรียมเอกสารนิติกรรมสัญญาต่าง ๆ

ความรู้ในการคำนวณภาษี ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ และงานบริการอื่นๆ อีกมากมายที่จำเป็นต่อการขายทรัพย์สิน

ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น เราจึงมุ่งมั่นตั้งใจทำงานให้บริการ

แก้ไขปัญหาและข้อจำกัดต่างๆ แทนท่าน อย่างครบวงจร

gooroohome รับฝากขาย เช่า บ้าน ที่ดิน คอนโด ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อพาร์ทเม้นท์ โกดัง โรงาน โรงแรม และอสังหาริมทรัพย์ ทุกประเภท

เราทำงานและแก้ปัญหาแทนท่านทุกขั้นตอนจนสำเร็จลุล่วง ด้วยการอำนวยความสะดวกสบายต่างๆ

ยึดถือประโยชน์ ความพึงพอใจ ของผู้ใช้บริการเป็นสำคัญ

“บริการเป็นมืออาชีพ ด้วยความใส่ใจ รวดเร็ว ฉับไว ซื่อสัตย์ จริงใจ ยึดมั่นในจรรยาบรรณวิชาชีพ”

gooroohome บริการฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ จนกว่าทรัพย์ของท่านจะขายได้”

บทความแนะนำ
อยากขายอสังหาริมทรัพย์ แบบมืออาชีพ แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นยังไงดี ลองอ่านบทความ 7 เคล็ดวิธี และขั้นตอน การขายอสังหาริมทรัพย์ แบบมืออาชีพ

สนใจติดต่อ 
นวล 087 449 5653
หน่อย 084 088 9755
facebook.com/gooroohome

Share On